Jakarta di Persimpangan Jalan (bagian 1)

Tanggal 24 Januari 2018 silam, genap sudah 100 hari kepemimpinan Anies Baswedan dan Sandiaga Uno. Sejak awal masa pilkada di Oktober 2016 keduanya menjanjikan hal yang berbeda dengan petahana masa itu. Di masa kampanye Anies Baswedan menolak dan berjanji membatalkan Reklamasi Teluk Jakarta hingga janji tidak akan melakukan penggusuran paksa di kampung-kampung Jakarta dan bermaksud membangun kampung Jakarta.

Selain itu Jakarta berkenalan dengan istilah baru, yaitu OK OCE, OK OTRIP hingga DP 0 (rupiah). Ketiga istilah tersebut merepresentasikan pengembangan kewiraswastaan, integrasi moda transportasi dan pengadaan perumahan. Sebetulnya ketiganya mungkin bukan hal baru di Jakarta, karena gubernur-gubernur era sebelumnya sudah ada yang melakukan program serupa namun dengan kemasan, strategi dan cara yang berbeda.

Kepemimpinan 100 hari pertama dibuka dengan penyusunan RAPBD dan arahan pembangunan 5 tahun kedepan lewat RPJMD. Perhatian terhadap rencana anggaran juga muncul pada sebagian warga DKI Jakarta. Ada yang bertanya-tanya dengan nilai anggaran untuk TGUPP (Tim Gubernur Untuk Percepatan Pembangunan) yang akan berjumlah 5 komisi hingga harga satuan seperti pendingin udara dan pembasmi hama.

Ada kebijakan-kebijakan baru Jakarta yang berbeda dari sebelumnya, setidaknya dalam bidang perencanaan kawasan, transportasi, reklamasi, dan pengadaan perumahan. Untuk pembahasan kali ini, Rujak akan berfokus pada pengadaan perumahan.

Pengadaan Perumahan

Dalam 5 tahun ke belakang, program perumahan DKI Jakarta selalu menitikberatkan pada pembangunan Rusunawa (rumah susun sewa) yang memiliki jangka waktu sewa 2 tahun. Pengadaan tersebut dilakukan bersama dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (misalnya Rusunawa Jatinegara Barat) dan sebagai bagian dari kewajiban pengembang baik dalam pemenuhan Fasos Fasum serta kewajiban tambahan pengembang pulau reklamasi. Di luar itu, pengadaan perumahan diserahkan kepada mekanisme pasar.

Konsep pengadaan perumahan haruslah berpihak pada landasan negara kita, yaitu Undang Undang Dasar 1945 pasal 28H dan Undang Undang 11 no. 2005 yang meratifikasi Konvensi Internasional atas Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya. Disini rumah dan hal yang terkait dengannya, termasuk pengadaan maupun mekanismenya, harus berpijak pada Hak Asasi Manusia. Jika sistem finansialisasinya justru menyebabkan spekulasi yang pada akhirnya mempersulit orang untuk memiliki rumah, maka praktek tersebut haruslah dinilai sebagai melanggar Hak Asasi.

Anies-Sandi kembali memperkenalkan program rusunami, dalam kemasan DP 0 (rupiah). Bekerja sama dengan PD Sarana Jaya, Pemprov DKI meluncurkan 2 unit 36m2 dan 21m2, yang bisa diakses oleh penghasilan 7 juta/bulan. Namun kita masih perlu menunggu April 2018 untuk melihat mekanisme pengawasan dan prosedur pembelian lewat BLUD.

Sebaiknya program DP 0 ini juga dipakai sebagai kesempatan hadirnya negara dalam pengadaan perumahan. BLUD yang nantinya terbentuk bisa menjadi penyedia sekaligus pengontrol. Target DP 0 haruslah jelas. Untuk menghindari rumah sebagai produk spekulasi maka DP 0 ini haruslah menargetkan kepada pembeli rumah pertama dan jika perlu memperketat persyaratan jual-beli di kemudian hari, seperti yang diberlakukan oleh Housing Development Board di Singapura. Program DP 0 harus belajar dari implementasi dan kegagalan program 1000 tower di era tahun 2009.

Masih banyak PR terkait perumahan jika kita melihat pentingnya keamanan bermukim, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Mungkin Pemprov DKI perlu mempertimbangkan sistem sewa beli. Dr Jo Santoso sendiri mengklaim bahwa 20% dari MBR adalah penyewa unit dan rumah di kampung-kampung kota. Jika kampung kota tergusur, maka hilang juga suplai perumahan. Karena itu, pelestarian dan perbaikan kampung adalah upaya penting dalam memastikan pemenuhan hak atas tempat tinggal, sekaligus juga sebagai upaya untuk menjaga suplai rumah terjangkau bagi kelas ekonomi tertentu. Upaya pelestarian dan perbaikan kampung, yang memang sudah diadopsi oleh Program Community Action Planning oleh Pemprov DKI Jakarta, diharapkan bisa mendorong kepastian hak atas tanah, serta perbaikan rencana tata ruang yang lebih partisipatif.

Kampung kota yang memang selama ini telah mengakomodasi kebutuhan papan secara mandiri.

Dan mengingat hingga saat ini secara nasional 71% kebutuhan atas perumahan terpenuhi secara mandiri, maka Pemprov DKI harus mempunyai mekanisme yang mendorong ekosistem perumahan mandiri, termasuk model seperti co-housing. Walau BLUD terkait DP 0 belumlah terbentuk, harapannya ke depan adalah BLUD ini mampu menjadi platform kemitraan yang menghubungkan inisiatif swasta dan pemerintah. Bisa saja kolaborasi terjadi ketika developer kecil bekerja sama dengan pemilik lahan dan membangun rumah susun terbatas.

PR besar lain jangka panjang adalah sudah waktunya DKI Jakarta memiliki rencana pengadaan perumahan, yang biasa disebut sebagai Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan (RP4D) atau Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP), sesuai dengan mandat UU no.1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Selama ini strategi dan pengembangan perumahan oleh Pemprov DKI Jakarta terlalu bergantung pada arahan dalam Rencana Tata Ruang dan Rencana Detil Tata Ruang.

Potensi lain juga ada pengembangan kawasan Transit Oriented Development, yang sayangnya selama ini selalu direduksi menjadi peningkatan dan ‘penjualan’ Koefisien Lahan Bangunan. Salah satu prasyarat keberhasilan kawasan TOD adalah justru keberadaan hunian terjangkau dalam kawasan tersebut. Kawasan TOD memang kerap berada pada daerah premium, namun ada banyak strategi yang memaksa pemenuhan hunian terjangkau, misalnya dengan mendorong zonasi inklusif seperti cara yang ditempuh New York City. Hunian terjangkau kewajiban developer seharusnya tidak boleh dibangun diluar lahan pengembangannya, harus menjadi satu bagian dan diserahkan kepada negara, dan bukannya pasar.

Untuk memastikan pengadaan perumahan, DKI Jakarta pun perlu menyelesaikan inventarisasi aset pemerintah dan BUMD, serta pendataan terhadap hutang yang ada dalam SIPPT (Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah) dan tanah-tanah dan aset yang dikerjasamakan dengan pihak ketiga baik oleh pemerintah maupun BUMD. Transparansi aset dan bentuk kerjasama pihak ketiga terkait tanah dan bangunan seharusnya menjadi bagian dalam sistem Jakarta Satu, yang baru-baru ini memang diluncurkan oleh Pemprov DKI Jakarta. Sempat, dalam masa pemerintah Fauzi Bowo, situs Dinas Tata Ruang saat itu memuat SK Gubernur penerbitan SIPPT sebagai bagian transparansi publik. Jakarta Satu harus lebih maju dan transparan dari tahun 2012, sebagai pintu masuk optimalisasi penggunaan aset publik untuk kepentingan kebutuhan hak dasar.

Terlalu dini untuk menilai apakah pemimpin baru Jakarta ini memiliki visi dan strategi yang jelas serta jangka panjang atas pemenuhan hak atas rumah tinggal yang layak. Namun setidaknya ada komitmen awal yang sudah terealiasi melalui penganggaran Community Action Planning dan perhatian terhadap hak hidup warga di Kampung Akuarium melalui pembangunan shelter.

 

Ikuti analisa selanjutnya tentang transportasi, reklamasi dan perencanaan kawasan pada tulisan berikutnya. 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *