Membuka Jalan, Terganjal Lubang: Mengupas Persoalan Pembiayaan (#2)

Diskusi Mencari Pengadaan Perumahan Dengan Prinsip Keadilan. para narasumber diskusi diantaranya adalah, Sunarsip The Indonesia Economic Intelligence, Taufiqurrahman DPRD DKI, Elisa Sutanudjaja Rujak Center for Urban Studies, Charlie LBH Jakarta dan M.H Yudhistira dari Universitas Indonesia.

 

Tulisan Lanjutan Diskusi ke-3 Mam Hunian Layak

Baru-baru ini Bank Indonesia (BI) telah mengesahkan adanya relaksasi kapasitas maksimal kredit KPR (kredit Kepemilikan Rumah) sebesar 80-90%. Sebelumnya, bahwa kredit kepemilikan rumah hanya dapat dicairkan oleh bank sebesar 70-80% dari seluruh total pembiayaan perumahan oleh konsumen KPR. “Tutur Sunarsip, Peneliti The Indonesia Economic Intelligence, pada diskusi bertema “Mencari Pengadaan Perumahan Dengan Prinsip keadilan,” Selasa 31 Juli 2018.

Lebih lanjut, Sunarsip menjelaskan bahwa sejauh ini pembiayaan perumahan dengan DP 0 Rupiah telah diakomodir oleh Bank Indonesia (BI) dan akan berlaku secepatnya, namun mekanisme teknis penyelenggaraannya masih ditentukan oleh pihak masing-masing bank sebagai penyelenggara.

Sebagai seorang yang mengerti persoalan perbankan, Sunarsip menjelaskan bahwa sejauh ini kendala yang dihadapi oleh bank sebagai pendistribusi pendanaan perumahan terganjal oleh minimnya pendanaan jangka panjang nasabah. Oleh sebab itu, pendanaan perbankan memiliki kapasitas terbatas.

Mayoritas pendanaan perbankan melalui deposito masyarakat hanya memiliki waktu bertahan dalam deposito kurang lebih hanya 1 sampai 2 tahun. Sementara kebutuhan untuk melakukan pembiayaan perumahan, dari mulai proses membangun konstruksi rumah melibihi jangka waktu tersebut. Itulah sebabnya manajemen resiko yang perbankan lakukan telah menyasar pada mekanisme pengetatan pemilihan konsumen kredit kepemilikan rumah.

Persoalan lain ialah bahwa, sebagian besar masyarakat yang menyimpan uangnya lebih tertarik menjadikannya deposito, Hal ini juga terkait dengan suku bunga deposito atas nilai simpanan cukup besar, ketimbang dalam bentuk giro atau pun tabungan. Tentu saja perbankan akan menarik dana lebih besar atas paket penjualan jasa keuangannya untuk menutupi besaran suku bunga simpanan pada deposito.

Disini kita menyadari bahwa, jika kita mengandalikan perbankan agar “berbuat” dalam hal pengendalian harga  perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) tentu sangat sulit. Menilik kenyataan ini, tentu perlu sumber pembiayaan lain selain dari keterbatasan perbankan dalam mengakomodir semua proses pembiayaan perumahan.

Ada pun sumber pendanaan modal seperti PT. SMF misalnya dengan cara kerja mencari sumber modal melalui investor yang kemudian dana tersebut digabungkan dengan dana perbankan, sehingga beban suku Bunga dari pinjaman  pihak bank bisa memberikan lebih rendah agar dapat diakses pasar konsumen secara luas dalam proses pembiayaan rumah, dan ini pula yang diatur dalam mekanisme FLPP.

Persoalannya, menurut Sunarsip bahwa sumber pembiayaan perumahan oleh mekanisme perbankan komersil didominasi oleh dua kalangan. Pertama, adalah nasabah KPR untuk menghuni. Kedua, nasabah KPR untuk invetasi properti karena mereka percaya harga properti akan selalu naik. Sebesar 74 % data pada bulan mei 2018 lalu menunjukkan pembiayaan perumahan masih dilakukan melalui proses perbankan.

Hal yang mengkhawatirkan adalah, bahwa  saat ini angka konsumen terbesar membeli rumah ialah untuk invetasi, ketimbang menghuni, tentu hal ini akan membahayakan stabilitas harga. Sejauh ini kerusakan karena semakin tingginya harga rumah terjadi karena perilaku “invetasi” dibidang properti.

“Jika terdapat niat serius untuk mengendalikan harga rumah di kota-kota pada umumnya, hal utama yang harus dilakukan ialah keberanian untuk mengendalikan investor. Dan saya merupakan orang yang tidak setuju investor asing masuk kedalam sektor properti, karena apa? Bahwa mereka membeli rumah tidak untuk huni, melainkan investasi dalam jumlah besar pula dan memakan banyak lahan. Keberadaan mereka hanya akan mendorong kenaikan harga properti, meski demikian juga disaat yang bersamaan dalam perilaku tersebut muncul semacam kegairahan ekonomi, namun dampak lebih besarnya ialah proeprti akan terus naik tak terkendali.”Tutur Sunarsip.

Lebih lanjut Sunarsip memberikan keterangan bahwa pada tahun 2012, ketika terjadi ledakan harga komoditas, dirinya sebagai orang bank pernah melihat data salah satu nasabah yang memiliki kredit kepemilikan rumah berjumlah 35 rumah. “perilaku inilah yang menyebabkan harga rumah di kota  tidak terkontrol karena dampak konsumersime atas kegairahan ekonomi berlebihan seperti ini. “Tuturnya.

Jika kenyataannya bahwa perilaku konsumersime atas nama “invetasi” demi gairah ekonomi demikian telah menggejala dalam bisnis properti di Negara kita, maka persoalan keterjangkauan, meski sudah banyak program pembiayaan yang meringankan terselenggara oleh pemerintah dengan harapan dapat memudahkan  akan sangat sulit menciptakan keadilan memberi peluang hak katas hunian.

“Tentunya bukan persoalan yang sulit untuk menjawab mengapa harga rumah begitu mahal? Karena memang keberadaannya telah menjadi komoditi dengan surplus ekonomi yang menggairahkan pasar modal. “Tutur Sunarsip.

Disini, Sunarsip memberikan saran serta usulan untuk mengatasi persoalan ketidakterjangkauan harga rumah karena terus meningkat sebagai berikut. Pertama, ialah bahwa pasokan rumah bersubsidi tidak boleh berkurang sedikitpun. Kedua, program rumah untuk MBR harus menjangkau sasaran yang tepat. Ketiga, masyarakat yang mendapatkan berkah rumah subsidi, tidak boleh melakukan jual-beli sembarangan yang dapat memberi dampak pada peluang komoditi. Yaitu dengan membuat sebuah mekanisme kebijakan pembelian oleh pemerintah atas rumah subsidi, sepenuhnya pemerintah terlibat sebagai kontrol yang kuat, rumah subsidi tersebut kemudian  dapat dialokasikan kepada keluarga lain yang membutuhkannya kembali dengan membentuk semacam Badan Layanan Usaha Daerah (BLUD) dari pemerintah.

Kenyataan ini sudah kita lihat manfaatnya seperti yang dilakukan di Singapura dengan adanya National Housing Work (NHW), dengan demikian perlu kiranya pemerintah menyadari fakta rill yang terjadi saat ini. disatu sisi terus melakukan inovasi perubahan, namun disaat yang bersamaan, para “mafia” terus berkeliaran menyantap peluang.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *