Transformasi Ruang Jakarta Metropolitan Area dan Tipologi Hunian Kota

Oleh: Vidya Tanny | Arsitek Komunitas Rujak Center for Urban Studies

Perubahan ruang kota Jakarta dapat ditarik sejarahnya sejak masa pra-kemerdekaan. Pada tahun 1959, kota Jakarta memasuki masa pre-metropolis, dengan bentuk kota colonial yang memiliki banyak area perkampungan yang luas di sekitarnya. Pada tahun 1962 memasuki masa early metropolis, ditandai dengan mulai berkembangnya jalan tol dan klaster perumahan terencana. Transformasi pada masa pra-kemerdekaan diprakarsai dengan konsep-konsep utopia pada masa tersebut, namun masih relevan hingga masa kini.

Menurut paparan yang disampaikan Suryono Herlambang[1], Kronologi transformasi ruang yang terjadi di Jabodetabek memiliki kaitan dengan (kejadian/keputusan) politik yang terjadi. Salah satunya ialah Kepres no 73 tahun 1995 tentang reklamasi Teluk Tangerang dan Kepres No. 52 tahun 1995 tentang reklamasi Teluk Jakarta, yang keduanya sangat terkait dengan proyek-proyek land acquisition untuk kota baru. Pada tahun 2005 pembangunan kota baru kembali semakin marak, ditambah dengan akses yang semakin baik dan perijinan yang lebih mudah (pasca UU no. 22 tahun 1999 tentang Otonomi daerah). Maraknya pembangunan di pinggir kota Jakarta, lalu menginisiasi proyek back to the city (2004-2005) yang mengembalikan fokus pembangunan (hunian) di tengah kota untuk kalangan menengah keatas. Kejadian ini beriringan dengan pembangunan shopping center cluster, sehingga muncul ide-ide yang menggabungkan berbagai fungsi hunian dan shopping center dalam satu kawasan superblok. Studi Perkembangan Pusat Perbelanjaan yang dilakukan oleh Centropolis mencatat dari tahun 2000-2005 terdapat 5 kluster shopping center baru di Jakarta, dan terus bertambah hingga sekarang. Area superblok ini mencakup lahan yang sangat besar (lebih dari 120.000 m2) sehingga memberi dampak ke area sekitar project dan memberi perubahan signifikan pada struktur ruang Kota Jakarta.

Bersamaan dengan persaingan proyek besar-besaran dari private sector, terdapat upaya untuk memaksimalisasi ruang melalui negosiasi kebijakan pembangunan. Salah satunya seperti pelampauan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)[2] yang terus diajukan oleh private sector ke pemerintah daerah. Pelampauan KLB kini telah menjadi kasus yang awam dalam setiap proyek bangunan tingkat tinggi hingga superblok. Adapun kelonggaran (diskresi) yang dikeluarkan pemerintah secara terus menerus dinilai kurang memberi kontribusi/kompensasi tambahan ke kota. Berdasarkan simulasi 3D yang dilakukan Centropolis UNTAR, dalam praktik pelampauan KLB nilai kompensasi yang didapat pemerintah (kota) masih sangat kecil dibanding dengan keuntungan yang didapatkan oleh pengembang properti saat memanfaatkan kelonggaran yang diberikan, sehingga praktik tersebut masih merupakan pilihan yang menggiurkan bagi pengembang yang berorientasi pada ekonomi.

Paparan dilanjutkan oleh Nurul Mujahid[3], bahwa kota yang berkembang sudah sewajarnya jadi penarik fenomena urbanisasi. Indonesia berada di posisi ke-4 sebagai negara dengan penduduk perkotaan tertinggi (dibandingkan negara-negara dengan penduduk perkotaan terbesar di dunia). Saat ini, 55% dari penduduk Indonesia tinggal di perkotaan, dan besar diantaranya tinggal di area Jabodetabek. Namun, urbanisasi yang dialami Jakarta tidak ditangani dengan baik, sehingga belum memiliki kontribusi signifikan terhadap perekonomian dan inklusivitas kota. Perkembangan penduduk perkotaan yang cepat di lahan yang semakin terbatas berimplikasi pada urgensi system penyediaan perumahan yang tepat. Terutama dengan target sektor informal dan penghuni permukiman kumuh, yang merupakan pendukung ekonomi kota dan membutuhkan hunian layak di dalam kota.

Transformasi kota Jabodetabek berdasarkan tipe pengadaan perumahannya terbagi atas pengadaan perumahan skala besar oleh pemerintah, pihak pengembang swasta dan perumahan yang dibangun secara swadaya oleh masyarakat. Menurut data BPS (2016), 69.59% kebutuhan perumahan dipenuhi secara swadaya oleh masyarakat. Perumahan ini dibangun secara sederhana, incremental (bertahap) dan terjadi secara tidak teratur dalam hal pembangunan fasilitas. Sedangkan hanya 3,72% masyarakat dan 7,48% masyarakat perkotaan Indonesia yang membeli rumah dari pengembang.

Konsep perumahan swadaya masyarakat dapat menjadi potensi yang sangat besar mengingat pemerintah belum memiliki daya yang memadai untuk memenuhi kebutuhan infrastruktur seluruh lingkungan perkotaan. Pemerintah seharusnya berperan dalam memberi pendampingan dan memfasilitasi pengadaan berbagai tipe permukiman swadaya agar memenuhi building permit dan building control yang kuat serta dari sisi skema pembiayaan yang sesuai dengan target masyarakat. Hal ini penting karena belum seluruh masyarakat dapat bergabung dalam skema-skema yang ditawarkan pemerintah.

Data populasi tahun 2015 menunjukkan penduduk Jabodetabek sejumlah 15 juta jiwa, dan hanya 1.2 juta diantaranya tinggal di Kota baru. Dari sisi penyediaan hunian, kota baru hanya mampu menyerap 8% dari kebutuhan hunian di Jakarta. Maka yang terjadi adalah munculnya fenomena perumahan skala kecil (<5 Ha) di sekitar kota baru dan menciptakan sprawl baru. Sedangkan di dalam kota Jakarta, orientasi pembangunan hunian telah beralih menjadi vertikal. Dengan tipologi rumah susun sewa untuk target MBR dan rumah susun milik/apartemen untuk target menengah atas. Di sisi lain, investasi global dan perkembangan transportasi menyatukan pusat-pusat pembangunan di wilayah Jabodetabek. Perkembangan ini memunculkan transformasi besar-besaran di bagian barat dan timur Jabodetabek. Saat ini, kota baru di Jabodetabek tidak lagi bertujuan untuk menyediakan kantong hunian untuk ibukota, melainkan telah menjadi kota baru dengan karakter masing-masing, pre self-contained town (Tangerang, Bintaro, Bumi Serpong Damai, dll), residential city (Sentul City, dll), dan kota industri (Jababeka, Lippo Cikarang, dll).

Gambar 1. Transformasi Kota Baru di wilayah Jabodetabek
(Sumber : materi presentasi Herlambang)

 

Belajar dari Transformasi Jabodetabek, kawasan yang berkembang selalu menjadi target dari urbanisasi. proyek-proyek besar membawa perubahan signifikan terhadap landskap kota. Dalam kasus Jabodetabek, fragmentasi kekuasaan di pemerintah kota (3 provinsi, 5 kota dan 4 kabupatem) dan akuisisi lahan terhadap sektor swasta menyebabkan produksi lahan terpecah-pecah. Konsolidasi kapital dan fragmentasi kekuasaan diperkirakan akan menambah laju pertumbuhan kota baru menjadi metropolis yang baru.  Namun perumahan layak yang terjangkau bagi masyarakat masih menjadi angan yang belum tercapai. Skema pembiayaan perumahan dan kebutuhan home improvement program yang bisa menyentuh target masyarakat pekerja informal menjadi sangat dibutuhkan. Maka dari itu, dibutuhkannya arahan kebijakan pembangunan yang memiliki titik berat pada kebijakan hunian layak yang inklusif bagi masyarakat dari berbagai kelas ekonomi dan sumberdaya.

 

[1] Suryono Herlambang merupakan dosen perumahan, perancangan dan perencanaan kota di Jurusan Arsitektur dan Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota – Real Estate, Fakultas Teknik, Universitas Tarumanagara. Beliau membawakan sesi tentang Transformasi Jakarta Metropolitan Area

[2] Permen no. 17 tahun 2017, Koefisien Lantai Bangunan merupakan perbandingan antara jumlah seluruh luas lantai bangunan dengan pada luas lahan/bidang tanah yang dapat dibangun.

[3] Nurul Wajah Mujahid menjabat sebagai Kasubdit Perumahan, Direktorat Perkotaan, Perumahan dan Permukiman di bawah Kementerian PPN/BAPPENAS. Beliau membawakan sesi tentang Tipologi Hunian Kota

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *