HOUSING THE MILLENNIALS : MENETAP DI TENGAH KOTA, MUNGKINKAH?

“Bisa gak ya gue punya rumah di tengah kota?”

“Rumah terjangkau nun jauh disana, apa hunian harga tinggi di tengah kota?”

Sekelumit pertanyaan marak ditemukan pada masyarakat jaman now yang lahir pada tahun 1980-1995, atau memasuki usia sekitar 25 hingga 40 tahun. Kebutuhan yang bergeser sebagai dampak dari dinamika perkembangan zaman, mempengaruhi karakteristik dan jenis kebutuhan kaum Millenials akan hunian. Hal ini bermuara pada perbedaan preferensi yang dimiliki. Akan tetapi, ruang perkotaan tetaplah ruang perkotaan. Suatu entitas yang berkembang, dan sudah pasti termasuk didalamnya peningkatan nilai dan harga. Sekarang pertanyaannya, apakah memungkinkan tercukupinya kebutuhan para Millenials akan hunian di tengah kota untuk menunjang efisiensi hidup, dengan mempertimbangkan ketersediaan dan pendanaan yang ada?

Rujak Center for Urban Studies bersama dengan Jakarta Property Institute menyelenggarakan sebuah diskusi yang bertajuk “Housing the Millennials : Menetap di Tengah Kota, Mungkinkah?, untuk membahas isu-isu mengenai tantangan dan peluang skema konsolidasi lahan vertikal di Jakarta, skema yang telah diterapkan, dan juga konsep lain dalam rangka penyediaan hunian layak dan terjangkau di tengah kota.

Diskusi diawali oleh pemaparan oleh Wendy Haryanto, selaku Direktur Eksekutif dari Jakarta Property Institute. Paparan diawali dengan beberapa pertanyaan yang kerap muncul di publik jika berbicara mengenai preferensi hunian dan konsolidasi lahan vertikal perkotaan. Diantaranya ketiadaan dana untuk pembangunan rusunawa atau apartemen bersubsidi, stereotipe pengembang properti yang memonopoli tanah masyarakat, pemahaman akan peraturan pemerintah yang menguntungkan pengembang, dan juga rumah tapak dipinggir atau batas kota Jakarta diniai lebih menguntungkan dibanding apartemen di tengah kota. Berdasarkan hasil survey yang dilakukan oleh Jakarta Property Institute tahun 2020, disimpulkan bahwa sebagian besar kaum Millenials ingin tinggal di tengah kota, memiliki preferensi pada apartemen murah dengan ketersediaan membayar sewa paling tinggi 3 juta rupiah perbulannya, dan tidak tertarik dengan Hak Guna Bangunan (HGB) selama 30 tahun.

Rujak Center for Urban Studies juga memiliki pandangan terkait pengembangan konsolidasi lahan vertikal perkotaan, dalam hal ini di Provinsi DKI Jakarta. Pemaparan disampaikan oleh Elisa Sutanudjaja selaku Direktur Eksekutif  RCUS. Hasil studi penggunaan lahan yang telah dilakukan RCUS menyimpulkan bahwa kepadatan penduduk di DKI Jakarta tidak efisien. Banyak ditemukan kawasan-kawasan dengan kepadatan yang tinggi, namun ternyata ketinggian bangunannya rendah. Hal ini menunjukan bahwa kawasan padat penduduk di DKI Jakarta masih didominasi oleh hunian tapak. Jika ditinjau dari besaran KLB (Koefisien Lantai Bangunan) di wilayah DKI Jakarta, banyak pula kawasan tengah kota Jakarta yang memiliki KLB di bawah 50%, sangat disayangkan mengingat urgensi akan densifikasi semakin mencuat dari waktu ke waktu. Jika ditinjau dari substansi RTRW Provinsi DKI Jakarta, tidak pula terdapat bahasan mengenai konsolidasi lahan.

RCUS turut berperan aktif dalam membuat usulan hunian vertikal pada lahan-lahan di kawasan yang sudah berkurang produktivitasnya. Salah satunya terletak di Cideng, yang mana hanya berkisar 1,5 Km dari pusat kota Jakarta. Kondisi lanskap gang-gang kecil seperti yang tampak di Cideng, mirip dengan kondisi kawasan permukiman warga di Jepang dan Korea Selatan. Konsolidasi lahan vertikal yang dilakukan di Jepang terhadap permukiman tapak padat penduduk, dilakukan dengan nuansa low-rise building atau sekitar 4 hingga 8 lantai, namun dengan jumlah yang banyak. Terdapat empat alur regenerasi vertikal yang digagas, diantaranya penentuan kawasan underused, peningkatan aksesibilitas dan mobilitas, pemaksimalan intensitas bangunan, dan yang terakhir adalah penyesuaian desain bangunan. Adapun terdapat beberapa skema pengadaan tanah dan bangunan yang berpotensi untuk dikembangkan, diantaranya skema kerjasama Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan BUMD (Badan Usaha Milik Daerah), BUMD secara keseluruhan, kerjasama Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan CLT (Community Land Trust), dan juga kerjasama antara Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan Koperasi yang terdapat pada wilayah terkait. Adapun penjelasan skema terdapat pada tabel berikut.

Sumber : Pemaparan RCUS

Ruminah, S.Si, M.Eng, selaku Plt Direktur Konsolidasi Tanah Kementerian ATR/BPN menilai bahwa perkembangan kota masih cenderung melebar ke samping, bukan ke atas. Dominasi hunian tapak masih sangat tinggi di wilaah perkotaan Indonesia. Terdapat beberapa tantangan dalam menyelenggarakan konsolidasi hunian vertikal, salah satu yang paling besar adalah mindset masyarakat mengenai hunian vertikal dan peremajaan kota. Insentif KLB juga dapat menjadi katalisator masyarakat untuk mengembangkan hunian melalui mekanisme ini. Seperti yang diapaparkan pada tautan gambar dibawah, selain mindset, perihal terkait dinamika masyarakat, ketersediaan lahan, pembiayaan pembangunan, serta pembagian peran pemangku kepentingan juga menjadi tantangan. Di sisi lain, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta juga telah menginisiasi Konsolidasi Tanah Vertikal melalui Peraturan Gubernur terkait Konsolidasi Lahan.

Sumber : Pemaparan Kementerian ATR/BPN

Berkenaan dengan hal ini, Suharti, PhD, Deputi Gubernur Bidang Pengendalian Kependudukan dan Permukiman DKI Jakarta berpendapat bahwa rentang usia dan segmentasi pasar dari Millenials sangatlah luas. Terdapat spesifikasi kebutuhan, preferensi, dan kemampuan para Millenials sesuai dengan rentang usianya. Untuk penyelenggaraan konsolidasi lahan vertikal, hadirnya lembaga atau badan konsolidator sebagai penghubung antar pemangku kepentingan sangat dibutuhkan. Selain itu, Lembaga konsolidator juga berperan sebagai penanggungjawab dalam segi pembiayaan hunian vertikal tengah kota, Adang Sutara, S.E., M.Si selaku Direktur Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan, Kementerian PUPR menyampaikan bahwa skema pembiayaan KPBUM (Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha Masyarakat) sedang dicoba untuk dikembangkan. Hal ini menarik karena mendorong masyarakat secara langsung untuk berkolaborasi dengan pemangku kepentingan lain dalam skema pembiayaannya. Untuk saat ini, skema pembiayaan yang telah diterapkan masih berpangku pada KPBU (Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha).

Rizki Dwika, penulis “A-SH*T-TORTURE” dan Kandidat Magister Arsitektur ITB yang merupakan seorang Millenials, mengkategorikan keresahan para Millenials akan hunian tengah kota, berkutat pada 2 hal, yaitu ketersediaan dan pendanaan. Polemik ketersediaan hunian terjangkau tengah kota terbatas pada jenis apartment studio, yang memiliki rentang cicilan panjang. Millenials akan bertumbuh, namun ruang huniannya tidak, Skema pendanaan yang ada juga dinilai kurang memfasilitasi karakteristik Millenials yang memiliki preferensi kerja fleksibel, sehingga syarat minimal lama kerja dan pendapatan, sangat membatasi Millenials dalam usaha memiliki hunian tengah kota.

Adapun pertanyaan menarik yang didiskusikan adalah, mengapa untuk saat ini pengembangan hunian vertikal cenderung langsung berbentuk high-rise, mengapa tidak low-riseI?

Lagi-lagi, polemik akan keterbatasan lahan perkotaan, upaya densifikasi, dan naiknya NJOP lahan pertahunnya menjadi pendorong penyelenggaraan hunian vertikal berbentuk high-rise. Akan tetapi, bentuk hunian vertikal low-rise juga memiliki potensi yang mungkin saja lebih sesuai tanpa mengubah corak kehidupan masyarakat kampung kota secara kontras.

Untuk itu, penyediaan hunian untuk kaum Millenials di tengah kota masih sangatlah mungkin. Akan tetapi, diperlukan beberapa strategi untuk menyelenggarakan hal ini, diantaranya dalam bentuk mekanisme Konsolidasi Tanah Vertikal (KTV). Hal ini juga merupakan usaha densifikasi perkotaan untuk meraih efektifitas penggunaan lahan yang tersedia dan meningkatkan nilai dari lahan-lahan yang kurang produktif, meminimalisir backlog hunian, serta dapat pula menjadi katalis peremajaan kota. Untuk mengusahakan hal tersebut, diperlukan dukungan dan political will dari pihak-pihak terkait sesuai dengan perannya masing-masing. Aspek pengadaan lahan, pembangunan, hingga pengelolaan juga dapat diturunkan menjadi beberapa skema, dan pengaplikasiannya disesuaikan dengan kondisi dan kebutuhan pada kawasan tersebut.

 

Adapun diskusi ini dapat diakses melakui tautan :

https://www.youtube.com/watch?v=QpWJ1VdoyMU&feature=youtu.be

penulis : Zahra Khairunnisa

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *